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我所看见的景观世界——地产景观行业的痛点与未来!

景观练习生2020-09-16 15:08:27

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注:本文来自“青手,微信号 naturalhand”,内容仅供交流学习,转载请注明




这是三研堂近期4月28号在景观设计学组织的“品质的力量”麓湖论坛上的主题演讲全录。行业深度解析好文,值得反复阅读和收藏。以下有9个小标题来交流下我对品质的看法;


01

麓湖也许是孤独的


麓湖是诗意栖居的梦想成真

我们在此讨论“品质”这个话题,是最合适不过的场合。


我是资深麓湖迷,当它还是一片黄泥工地时,我就来过这里。

当年万华人告诉我,因为场地太大了,给这片工地各处送遍一次午饭要开车一个上午;

这是一片太超乎想象的,了不起的梦想成真的土地;


当我们被麓湖的美深深打动时,到底是什么打动了我们?


一、是产品真的好

这里有举重若轻的长长久久的用心打磨:

麓湖的建筑,麓湖的景观,麓湖的艺术格调,麓湖的氛围~~~~在麓湖你能真切体验到时间的质感~


二、是对比带来的惊喜和感动;

当我们被习以为常平庸的城市包裹久了

麓湖对比之下能让人深深体会:太美了,能在这里工作生活该多幸福啊~~~


然而我又经常心戚戚,

麓湖的确是诗意生活,品质生活的美梦成真

然而当我们把视野拉远到整个中国上空,


你又会看见这个“成真的美梦”其实非常微小,非常孤独~~


02


好房子会越来越多吗?


未来2年,5年,10年,地产版图会发生什么改变?

是好房子,好生活会越来越多吗?


其实未来美好的栖居生活,不就应该是麓湖这个样子吗?

可是整个中国,走向这样一个未来,路途还是非常非常遥远。


我是做景观的,景观是美好生活的载体,

是金字塔尖的“天人合一”终极理想生活的载体;

然而在地产宏大的版图里,景观看起来是非常微观的收尾小专业,


景观能否做出品质,能否成为美好生活的载体

是一件在大趋势里被潮流挟裹的事情


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我们来看看2017年的地产数据,看看大趋势

恒大,碧桂园已经跃上龙头,和老龙头万科相比,还大有超越之势


三大龙头均突破5000亿大关,强者恒强;

17家房企业绩突破千亿,2020年有望超30家;

TOP100房企占比历史性突破50%,份额加速集中;


明年TOP4销售额有望挑战3万亿,

TOP10房企销售占比有望达到35%


千亿规模是明年前20名不掉队的起码的规模

不少地产CEO都在谈明年的增长率————

复合增长率45%是正常的增长,稳健的增长???


这个增长率背后设计会发生什么事情?


设计院任务包盆满钵满,极速扩张,也如装配流水线一样出货

但设计费单价几十年如一日,提升非常少,靠量取胜;

大型地产商设计图纸车载车装,全国复制;

最终的建成效果是,国同质化楼盘越来越多;


年度关键词:

规模化,高周转


过去虽然规模化一直在快速进行中,

但从来没有象过去两年这样大跃进

高周转也没有这样疯狂


网上流传的碧桂园三个关于提高项目高周转的通知


《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》

《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》

《关于项目报建高周转的通知》


这三份通知将碧桂园送上新晋网红的位置,因为里面充满了大干快上的激进:诸如“马上做”“通宵做”“项目一天不等图,通宵完成图纸第二天去报建”,“图纸问题为什么不是马上做,什么阻碍了你,要马上做”。~

行业高周转记录不断被刷新

最快拿地到示范区开放30天就造出来了


详见十万+热帖:

《碧爷高周转,拿地到示范区开放,只需30天》


文章称:生成巨大的示范区,比生成一个卵子速度更快,这就是地产高周转神话!

最快拿地到开工的时间也越缩越短:

从之前的12月,9个月,到6个月,4个月到现在拿地就能开工······



地产销售龙虎榜单上,都是高周转凶猛的企业一冲飞天


恒大2017年全年地产销售金额约5009.6亿,同比增幅达34.2%;

碧桂园2017年地产销售金额也达到5508亿元,同比增长78.34%;


再看下土地储备规模:


我看圈内专家对这些数据的解读是,

地产商对未来有信心,看好地产未来

可是我作为一个地产人,一个设计师,一个社会公民的解读却是担忧



在土地储备上,碧桂园,恒大也遥遥领先~~~


2017恒大以31185万平方米的土地储备面积位居榜首,成为土地储备最多的上市房企,碧桂园、融创、万科、保利分列二至五名。


榜单前三名中国恒大、碧桂园、融创中国的土地储备建筑面积均超过了2亿平米,第一名恒大甚至超过了3亿平米


3亿平米是什么概念,相当于坐拥200多个世界小国摩纳哥了~


这么巨量的土地储备,却越来越浓缩到几个“极速开发商”手里

龙头企业里除了万科步子不是那么疯狂,其余的都是高周转疯狂快手

未来的土地面貌,建筑面貌,质量面貌是不是极其让人担忧?


手握重地,对地产商是安全了,但对土地价值城市面貌是安全的吗?


大品牌开发商就意味着高品质吗?很多房企的快周转主要看3个指标: 开工,开盘,现金流回正。

看着2017,2018年的开发规模和速度还有建成的照片,

我的理解是城市以更快的速度同质化,


其实细想这是恐怖的数据

又会有大片土地要被还没出生就平庸成垃圾的房子占满了!

 

千城一面,建筑粗陋的现象已经非常严重了

地产界还在如此高歌猛进


03


飓风之下


目前,疯狂的速度是停不下来的

呼吁是可笑的,螳臂挡车;

你慢,都活不过明天


作为”高周转”代表的恒大、碧桂园,业绩的大跃进与财富的大跃进相得益彰——


2018年许家印财富则是2013年的5倍多;

2018年杨惠妍的财富则是去年的3倍多。


另一“快周转”模式代表企业融创2017年合约销售金额3652.6亿元,同比增长135.16%,掌门人孙宏斌今年以695亿元财富跃居2018胡润全球富豪榜第149名,比去年上升1237位,是今年大中华区财富增速最快的企业家。



胡润把中国的开发商速度称之为“中国速度”的标杆,他说:“把这些人(中国地产商)叫做‘富豪’就太简单了,他们应该被叫做超级财富创造者。”

超级财富会带来超级跟风

这些极致高周转一跃成为行业龙头,

会刺激逼迫所有的开发商都必须提速

所有的企业都被迫挟裹进宇宙疯狂速度之风里


原本房地产企业提高内部运营高效率和资金周转率是当然之举,

但为了规模和套利无底线追求极致就很可怕了,更可怕是大家都视之为正常,价值长远论就成为闲得蛋疼的痴人说梦了


飓风之下

虽然每个品牌开发商都在说追求造好房子,“追求有质量的增长?”

但如此狂飙突进,岂能真有一个打造好产品的时间空间?


围绕着极限速度,必然动作变形,

每个人背负着极限的指标,

必然只能为抵达”完成”狂奔,不计其余。


市场会不会两极分化? 还是劣币始终会驱逐良币?


当我们想到品质开发商,我们现在还能想到谁?

逆流而上的路,总是及其艰难的,品质开发商看起来都活得不容易;


麓湖————麓湖很慢啊  

绿城————换了东家啦  

龙湖————也在拼命提速啊  

万科————2018是成本年  


高周转的飓风中,谁能够不风中凌乱?

净利润,毛利率,低利率,开工,开盘,现金流回正全是数据

有些开发商都以自己是数据公司,金融公司自居



企业愿景里的品质只是遮羞布

一夜赶出来的图能是好图吗?

成吨成卡车发往全国的图纸能是精心量体裁衣的图纸吗?


现在真正关心产品的少之又少

研发职能在地产其实地位不高,

即使关心产品线,

其实也只是关心工程前置条件,

只是关心如何降低产品成本?如何快速出图赶上工程需求?

虽然极速之下,物极必反

可在拐点来临前,还得有多少千城一面的平庸甚至垃圾的房子被高周转疯狂地建造出来?


04


中国人均每年“吃”化肥40斤?



看过一篇深度解读中国人“吃”化肥的帖子,觉得和房地产对比有很多相似之处:

01 化肥市场:

中国是全球化肥最大的生产国与应用国,稳居世界第一化肥大国地位。但化肥利用率很差,土地大面积污染;国家对施肥也出调控政策,但效果适得其反,化肥浪费使用居高不下,引起的环境污染更是超乎想象的严重~



02 房地产市场的土壤:

中国开发规模也是世界第一,但标准化高周转粗糙开发,让千城一面,城市宝贵的用地被低效利用,产生很多视觉垃圾,品质垃圾,对资源的珍惜使用,对城市格局的提升,对审美对后代都是极其不负责任;


每年吃多少化肥算得出来,

但人均居住的“化肥住房”有多少平米呢?

 

中国人以为自己有70年住宅产权;其实住在很多30年不到就应该拆除的“化肥建筑”里。

我在网上看见有谬论说中国房子因为是木头砖头做的,30年就该拆了~~~我希望给这些专家一砖头!

 

很多的维权看不见,因为房子还在增值;一旦不增值,垃圾会更多裸露。


化肥对耕地肥力有短期功效的极大提高,因此化肥又称为“土地鸦片”,农民用之成瘾,耕地也会成瘾,但耕地退化后,其高生产力就难以维持了。

 

对比之下,地产商也对“高周转”用之成瘾,“高周转”开发模式的成功和巨大套利让开发商更对无限提速迷恋;


但这几年“极致高周转”中国速度下,涸泽而渔背后是整个品质生态链条的毁坏;

虽然各条业务线看起来都非常繁盛,但是————


设计院空心了

一则设计师们天天拿着可怜的设计费画些恶心图纸,看不到前途,很多设计师离职转业;


二则,设计院也找不到更优秀的人了,地产商都跑到高校把人才先高薪挖走了,学生都愿意做强大的甲方;没人愿意安心好好做苦逼设计;


当最有价值的血液被逐渐抽干;

以生意为主导的设计经营,甲方得到批量化廉价的设计,又会奉献给城市怎样的产品?


施工方空心了:

各种抢工,各种最低价中标,各种回扣,施工老板也无心培养自己的团队,层层转包是常见现象,生存状态极其被压榨;


大家都在糊弄:

最近的一个案例是春趴上一个朋友分享的实际案例,他们带客户交房,房子有渗漏,他们一大早去内部刷涂,尽量让客户看不见漏水,但客户转身走,水就绷不住了。


更大的糊弄:

政府喜欢删帖,开发商有样学样,网络管制也做得很好;碧桂园的火爆贴,分分钟网络删除干净,恒大要求每个员工充当水军每日要好评公司相关文章200条回帖;


整个地产生态链条上诚诚恳恳做事,对客户的美好生活真正用心操心的是越来越稀缺了。


05

体验区是开发商的焦虑在妖艳绽放

有人说现在开发商产品力大幅度提升了,要对设计有信心,全国各地美轮美奂的样板区就是明证;

这算不算产品力上来了?算不算审美上来了?

这难道不是开发商在用心用力真正在做好产品了吗?


其实完全不是,体验区某种程度上

是开发商的焦虑在妖艳绽放


拿地成本那么高,竞争白热化

那些砸大钱的售楼部,本质意义上是地产焦虑

根本意义为销售而存在;是营销利器;


大部分开发商把精力和成本投在体验区,为销售开路;

但其实真正要交付的大区,各个地产商的关注度,成本投入度基本都是被漠视的; 


如何在大区谈品质呢?各凭造化了,凭开发商的企业追求和良心了;

我们虽然是体验区专家,但真心希望

最好将来的楼盘要让品质真正上去,以后不卖期房,只卖现房,

就会真诚许多了吧。

 

销售体验好,交付体验好,都远远不如给客户入住体验好!

而这个理念的贯彻必须来自甲方的觉醒和决心。


06


熊孩子和熊家长


好像我吐了很多开发商的槽,但其实作为其中的一员我深深理解这些槽

熊孩子也苦

早期房地产其实是个低门槛行业,科技含量不高,企业家里土鳖多,冒险家多,中国这一代地产企业家

懂国情,懂政府,懂关系,懂老百姓人性的弱点——“特价必升值”


要活下去也特别不容易,

我亲身经历过08年14年的经济危机,看见庞大的开发商其实死掉也只需分分钟,

为了生存,必须扩大规模,有了规模才有话语权

才能和政府更好对话,因为和政府比,不管多强大的开发商还是很弱很弱的弱势全体,弱成尿壶;



有行业笑话说开发商是GDP夜壶,经济疲软时候就要拿来用用,经济高昂时可以弃之一边;是很有道理的比喻;


所以开发商必须精算元均回报,苦练内功因为贷款烫手

高周转就意味着资金回笼快,意味着现金流保证,

企业的利润和安全才有保障;


地产商的苦做过地产人之后也有深刻体会

被套在这条资本链条上,焦虑折腾

 

作为地产景观人,大家在此讨论景观未来的品质

我对近两年不乐观,套路不可避免,大干快上这两年还是不可避免


谁是熊孩子家长?


原本房地产商在商言商也无辜,变现的速度和质量,是房企在未来竞争中胜出的重要筹码;地产寡头只不过是把时代的弱点放大了,投机套利更激进。

 

但现在承担着最大建造使命的开发商,没有被政策鼓励引导来思考百年;

放任规模论成为地产界衡量一家企业强弱的标准,城市审美和老百姓对资源的共享权益等习惯性被忽视。


政府才是真正熊孩子的家长;



07


千亿企业的社会责任?


以前我觉得碧桂园恒大离我们生活很远,大家生活在不同的圈层;之前30年的地产发展,还比较百花齐放,因为大家本来生活在不同的圈层,面对自己特定的客户,“存在即合理”;但现在“套利飓风”把行业每个人都挟裹进来~~~每个人身在其中都无法独善其身。

 

寡头已经形成,这是好事吗?这和人民对美好品质生活日益增长的向往矛盾吗?是未来有品质增长的保证吗?

寡头已经形成,企业做到这么大,到底什么是企业社会责任?


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做公益?投资足球?

房地产商,就是要用心造好房子,才是美好生活建造商


当我们的开发商成为千亿企业时候,有一件事情,无论开发商,政府和民众都应该来关注,因为影响力越来越大了,社会的责任感再不同以往。


因为虽然地是你储备的,但资源是大家的,也是子孙后代的,这个责任该怎么承担?



一个晚上出来的图纸不值得尊重和倡导;

一个拿土地就能开干的地方肯定政府监控不力,腐败丛生;

超越工程极限造出的房子一定会埋下下N多隐患;



好产品从来是用心之作啊,

品质挂在墙上,挂在营销说辞里容易,真正化作行动不易

真的善待是一件艰难的选择


房地产之前有核心三因素:人,钱,地


但以前都是朝内部看的,都是为自己服务的;

以后应该朝外更多关心:真正为这土地上的人服务

 

坐拥这么多土地储备背后,如果只有金钱的渴望,没有对土地,和土地上人的真正的尊重,

做到万亿,那也不过是巨量垃圾。


如果拉长了时空来看,我们还是应该具备更鸟瞰宏观的眼光,就是我们处在怎样的历史时期?我们在做的事情,能给历史留下点什么吗?


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龙头开发商尤其应该重视“地产设计”,而不是“轻设计,重建造”;应该将“地产设计”放置于城市和时代发展大背景下进行考量,能否与时俱进,充分尊重不同城市的地形地貌和风土人情


让日常建筑也成为城市艺术品? 而不仅仅是熟练工“套利”

让建筑赞美生命,而不仅仅是“强排”和“货值”?


这个星球的资源就只有这么多,每开发一些就少一些,而建筑的面貌,城市的面貌,江湖湖海的天际线面貌,它们应该挺立百年,是百年大计的宝贵资源。


房地产商掌握着最宝贵的土地开发资源,高度参与对土地的动态控制,上下游资源控制,关注产品和服务质量,这就应该是房地产经营的基本。

 

政府目前都已经开始意识到要注重高质量发展制度建设;

单纯追求规模,不以客户和服务为中心的房地产企业肯定无法长久


之前我常常呼吁,甲方是一种社会责任;

房地产商天生对社会责任重大;

一个城市的风貌,居住区的宜居性,商业的繁华活力,

都掌控在开发商的企业文化,审美取向上;


有汪总,罗总才有麓湖;

有吴总,才有龙湖;

有王石,才有当年的万科;

有杨国强,才有那么多“五星级的家”

有许家印,才有恒大遍地开花;



地产圈,我们设计师谈品质,谈格调,其实都是在开发商的企业文化轨道上去发展和控制技术;

这是不必讳言的,资本与设计,设计是被动的;

懂得尊重设计的资本,两者可以相辅相成,如虎添翼;

但纯粹逐利的资本,就会带来恶循环;

 

地产作品,格调是老板隐形决定的;之前理想主义色彩的一批掌门人,决定了大部分市场产品的品质;

 

在成渝两地,有很多理想的小开发商,带来了很多好作品;

未来行业聚焦的过程里,这类人是会越多,还是越少?


大趋势里,我还是相信品质创意的星星之火,可以燎原。

既然格调是老板决定的,共享的年代,有能力飞出体系的,就应该创新创业;成为时代新的火种;

 

未来城市的成功将以创新和创意的输出能力,生活质量的宜居性和环境的美好来衡量。


08


品质有什么标准?


因为这是一个讨论品质的论坛,也借此机会和大家聊几点看法:

01 品质首先是一种健康

地产商心态不健康,设计师不健康,产品不会健康;

产业生态链的健康修复是首要的;


02 品质是一种审美

未来品质即美

之前教科书里讲牢固实用美观;审美是在排在后边的;

但现在审美要当头牌;没有审美的质量,是假质量;


03 品质是一种安静

匠人精神不是呼吁出来的;

中国要给设计师一张安静的桌子;心灵的宁静致远,才可能有真正的品质出来;

如果设计的空间和时间都充满焦虑,谈东方意境美都是装逼。


04  品质一定不廉价

便宜无好货,千古真理;

我们在甲方做成本控制,最后发现这就是一件限额设计的事情;高超的设计可以让600块的景观看起来值800,但无法看起来值2000;好的材料不可能廉价;好的设计值得高额设计费;

设计的专业和匠心也必须在设计取费上体现。如果设计价值一直不断被挤压,品质只是遮羞布。


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目前设计取费一直这么低廉,设计师还拼命努力为好作品打拼,也是21世界最值得敬仰的人了。但我们必须鼓励更多的优质分供方,比如顺景这样的,就是不参与最低价中标,我就是来为你做品质,赚取优质施工该有的利润。


未来品质是面向未来美好生活的一种全民觉醒。


09


决定未来产品质量的真正力量是什么?


是市场需求改变;是甲方力量的觉醒;是个体审美的提升;

市场/甲方

目前大势是规模为王,看起来势不可挡;

但未来市场竞争格局变得完全不一样。从追求速度过渡到追求品质,才是真正的未来,


城市的改善需求正在凸显,

虽然行业寡头垄断形成,看起来所有的资源和竞争优势都在向龙头聚集,行业集中度越来越高

但其实越庞大,越有细分市场的需求,创新企业更有生命力;

未来细分市场涌现一批小而美的企业正是城市创新活力所在;


未来细分市场偏重的是独特的专业能力、独特的资源整合能力,只有有匠心有情怀的高能专业人才能把细分市场做深做好。


个体/民众

虽然上层建筑决定了这个国土上大部分产品走向和模样;

从来设计师是弱势群体

但当社会审美上升,又是设计师们在决定产品模样;

 

民众和设计师也不能小看自己的力量,

当每个人的眼界审美提升,那时“水能载舟,亦能覆舟”


未来的世界必然是审美的世界,时代将毫不留情地淘汰垃圾。

在欧美就比较少看到特别丑的设计,因为普通人的审美都到一定水准了。



我所看见的景观未来。

品质,关乎灵魂人物,关乎行业觉醒;关乎政府改变游戏规则

 

什么是宇宙第一地产公司的拐点呢?

不知道,也许很近,也许很远,也许要到城镇化率到顶回落时

也许每个公司都会自我革新,自我求变

反正相信一句老话,物极必反。

  

未来主流与小众、真突破与假创新的分化也会更加明显。

品质,关乎我们每个人内在生命价值的选择;

是迎合潮流大势更有未来呢,还是坚持做困难的事情更有价值?

 

在目前飓风之中,我们要一直做点逆风而行的坚持,寂寞而清醒的坚持:为真正的品质和善待服务。


最后送给大家一句三研堂最喜欢的一句话作为结尾


“好好忍耐,不要沮丧,如果春天要来,大地就使它一点点地的完成,我们所做的最少量的工作,不会比大地之于春天更为艰难。” 

   ---里尔克


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